Una breve guida
Le locazioni brevi e gli affitti turistici sono soggetti a una regolamentazione specifica che li distingue dalle normali attività ricettive (come alberghi e bed & breakfast), e pertanto non rientrano pienamente nella categoria delle “attività turistiche” come definite dal Codice Civile italiano e dalla normativa di settore.
- Distinzione tra Locazioni Brevi/Affitti Turistici e Attività Turistiche Tradizionali::
- Locazioni Brevi/Affitti Turistici: Si tratta di contratti di locazione per immobili residenziali utilizzati per soggiorni di breve durata, solitamente fino a 30 giorni. Questi contratti sono regolati dall’articolo 1571 e seguenti del Codice Civile, che disciplinano la locazione in generale, e dalle disposizioni specifiche introdotte dalla normativa sul turismo e dal Decreto Legge 50/2017 (convertito con la Legge 96/2017), che ha introdotto regole specifiche per le locazioni brevi, inclusi gli obblighi fiscali e le comunicazioni alle autorità di pubblica sicurezza.
- Attività Turistiche Tradizionali: Queste attività, come hotel, bed & breakfast, e agriturismi, sono classificate come “attività ricettive” e sono soggette a regolamentazioni più stringenti, spesso legate a licenze commerciali, requisiti igienico-sanitari, standard di sicurezza, e altre norme che regolano il settore del turismo. Queste attività sono regolate non solo dal Codice Civile, ma anche da leggi speciali sul turismo e regolamenti regionali.
- Responsabilità del Proprietario in Locazioni Brevi/Affitti Turistici::
- I proprietari che offrono locazioni brevi o affitti turistici non sono considerati gestori di attività ricettive. Pertanto, non sono obbligati a rispettare tutte le normative applicabili alle attività turistiche. Tuttavia, devono rispettare le disposizioni specifiche per le locazioni brevi, tra cui:
– Comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza.
– Adempimenti fiscali, come la ritenuta d’acconto sugli affitti brevi se gestiti tramite intermediari (ad esempio, piattaforme online).
– Obblighi di registrazione e comunicazione, se previsti a livello regionale o comunale.
- I proprietari che offrono locazioni brevi o affitti turistici non sono considerati gestori di attività ricettive. Pertanto, non sono obbligati a rispettare tutte le normative applicabili alle attività turistiche. Tuttavia, devono rispettare le disposizioni specifiche per le locazioni brevi, tra cui:
- Norme del Codice Civile:
- Articolo 1575 del Codice Civile: Impone al locatore di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione, mantenere l’immobile idoneo all’uso concordato durante la locazione, e garantire all’inquilino il pacifico godimento della cosa locata.
- Articolo 1588 del Codice Civile: Rende l’inquilino responsabile per i danni causati durante il soggiorno.
- Normativa e Responsabilità Regionali/Locali::
- Oltre alle norme nazionali, le regioni e i comuni possono avere regolamenti aggiuntivi per le locazioni brevi e gli affitti turistici. Ad esempio, alcune regioni richiedono l’iscrizione in registri specifici o l’ottenimento di codici identificativi per monitorare l’attività di locazione turistica
- Responsabilità in caso di Furto o Danni:
- Locazioni Brevi: La responsabilità per furti o danni è generalmente regolata dalle clausole del contratto di locazione e dalle norme del Codice Civile sulla locazione. Se il contratto prevede che il proprietario non è responsabile per i beni personali degli inquilini, e il proprietario ha adottato misure di sicurezza ragionevoli, potrebbe non essere ritenuto responsabile.
In sintesi, mentre le locazioni brevi e gli affitti turistici non rientrano pienamente nelle responsabilità delle attività turistiche tradizionali come definite dal Codice Civile, sono soggetti a una serie di regolamenti specifici che devono essere rispettati dai proprietari. La comprensione e l’adeguamento a queste norme è fondamentale per evitare responsabilità legali e amministrative.
Passi Operativi per la Conformità
- Registrazione dell’Attività:
- Registrare la struttura nel database regionale (ATTENZIONE DA SETTEMBRE 2024 E’ OBBLICATORIO IL Codice Identificativo Nazionale).
- Con la conversione in legge del D.L. 145/2023 è stato introdotta una norma (art. 13-ter del decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito in legge 15 dicembre 2023, n. 191) che dispone in materia di locazioni turistiche e di Codice Identificativo Nazionale (CIN). Il CIN è il codice con cui ciascuna struttura ricettiva turistica e ciascun immobile destinato a locazione breve o per finalità turistiche è identificato per la promozione e la pubblicità dell’offerta di ospitalità, i titolari delle stesse sono tenuti ad esporre il CIN all’esterno della struttura, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato o comunicato.
- Presentare la SCIA al comune competente.
- Registrare la struttura nel database regionale (ATTENZIONE DA SETTEMBRE 2024 E’ OBBLICATORIO IL Codice Identificativo Nazionale).
- Adempimenti Fiscali:
- Dichiarare i redditi derivanti dagli affitti brevi e applicare la ritenuta d’acconto del 21%, se necessario.
- Norme di Sicurezza e Igiene:
- Assicurarsi che la struttura soddisfi tutti i requisiti di sicurezza (es. normativa antincendio) e igiene.
- Comunicazione dei Flussi Turistici:
- Comunicare periodicamente i flussi turistici all’ente turistico regionale o al comune. Gli affittuari di breve termine sono obbligati a registrare gli ospiti presso le autorità locali (di solito la Questura) entro 24 ore dall’arrivo, tramite il portale “Alloggiati Web”
- Tassa di Soggiorno:
- Raccogliere e versare la tassa di soggiorno al comune, se applicabile. Molte città richiedono il pagamento di una tassa di soggiorno per gli affitti brevi, che deve essere raccolta dall’host e versata alle autorità locali.
- Regolamentazioni condominiali
- In alcuni casi, i regolamenti di condominio possono imporre restrizioni sull’uso degli appartamenti per affitti brevi.
Rispettare queste normative è essenziale per operare legalmente e ridurre il rischio di sanzioni.
Queste normative sono soggette a cambiamenti, quindi è consigliabile verificare periodicamente le disposizioni vigenti presso le autorità locali e nazionali, o consultare un professionista del settore legale o fiscale per avere informazioni aggiornate e specifiche per il proprio caso.
Regolamenti Nazionali
Le normative riguardanti gli affitti brevi e turistici in Italia, con un focus particolare su Veneto e Lombardia, si basano su una combinazione di regolamenti nazionali e locali. Di seguito, un elenco delle principali normative e regolamenti:
- Codice Civile:
- Le locazioni brevi rientrano nel campo delle locazioni per finalità turistiche, regolate dagli articoli 1571 e seguenti del Codice Civile.
- Legge 431/1998:
- Regola le locazioni a uso abitativo in Italia, inclusi gli affitti a breve termine. Distinzione tra contratti a lungo termine e affitti brevi (meno di 30 giorni).
- Decreto Legge 50/2017 (convertito con Legge 96/2017):
- Introduzione della “cedolare secca” sugli affitti brevi (aliquota fissa del 21%) e l’obbligo per i portali online di affitti (es. Airbnb) di raccogliere e versare l’imposta. Obbligo di trasmettere i dati fiscali all’Agenzia delle Entrate.
- Decreto Ministeriale 29 gennaio 2013
- Regola l’utilizzo delle strutture extralberghiere (B&B, affittacamere) e stabilisce standard minimi per gli affitti turistici.
- Codice del Turismo (Decreto Legislativo 79/2011):
- Definisce gli standard per le strutture turistiche e introduce la distinzione tra attività imprenditoriale e non imprenditoriale nel contesto degli affitti turistici.
Regolamenti Regionali
In Italia, le normative che regolamentano gli affitti brevi (locazioni turistiche) variano a livello nazionale, regionale e comunale. Di seguito sono riportate le principali norme di riferimento specifiche per la Lombardia e il Veneto
Lombardia
- Legge Regionale 27/2015:
- Definisce le regole per la registrazione e l’uso del Codice Identificativo di Riferimento (CIR) in Lombardia, che deve essere riportato in tutti gli annunci pubblicitari di locazioni turistiche. (Superato dal 1 settembre 2024 dal CIN)
- Delibera della Giunta Regionale:
- Stabilisce i requisiti minimi di sicurezza e igiene per le strutture ricettive non alberghiere.
- Normativa Antincendio (DM 1° febbraio 1986 e successive modifiche):
- Specifica i requisiti antincendio per le strutture ricettive.
- Comunicazione al Comune:
- Obbligo di comunicare l’avvio dell’attività al comune competente tramite la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
Veneto
- Legge Regionale 11/2013:
- Questa legge regola le strutture ricettive non alberghiere, includendo appartamenti per vacanze e B&B. Definisce requisiti minimi per le strutture, obblighi di registrazione e comunicazione alle autorità locali.
- Regolamento Attuativo (DGR 2286/2016):
- Dettaglia le procedure di classificazione delle strutture ricettive non alberghiere.
- Regolamento regionale del 15 settembre 2017
- Stabilisce le modalità di registrazione per le locazioni turistiche e richiede l’identificazione di ogni locazione tramite un codice identificativo regionale (CIR) (Superato dal 1 settembre 2024 dal CIN)
- Normativa Antincendio (DM 1° febbraio 1986 e successive modifiche):
- Come in Lombardia, specifica i requisiti antincendio per le strutture ricettive.
- Comunicazione al Comune:
- Richiede la presentazione della SCIA per l’avvio dell’attività.
Prescrizioni Comunali
A livello comunale, possono esserci ulteriori regolamenti che disciplinano gli affitti brevi. Questi possono riguardare:
Limitazioni alla durata delle locazioni
Requisiti specifici per la sicurezza e l’igiene
Obblighi di comunicazione dei flussi turistici alla polizia locale e agli enti turistici
Tassa di soggiorno: Molti comuni applicano una tassa di soggiorno per gli affitti brevi, che deve essere riscossa dagli ospiti e versata al comune.
Link informativi
IN COSTRUZIONE